投资要点:
地产行业ROE来源分析:地产业商业模式简单,但本质属性却较为复杂,有些甚至超出市场经济系统的范畴。我们将地产行业的属性划分为以土地为代表的阶级属性,金融属性、商品属性和服务属性。09年到现在的房地产行业ROE均值为14.14%,如果按照地产行业的四个属性进行分解,会发现开发商ROE的主要来源为阶级属性(土地),贡献了12.15个百分点,其次为金融属性(对应资本的固定)则贡献了3.69个百分点,而占用开发商大量精力的设计、建造、施工、物业管理等等,给开发商贡献的ROE为负值,拉低了行业ROE月为1.7个百分点。
地产业需要互连网:由于地产也ROE主要来源为阶级属性和金融属性,这意味着地产行业很难被互联网技术颠覆,也就是说很难存在突破性的商业模式能够绕过政府管控以及开发商多年练就的低成本融资能力.但是房地产却迫切需要互联网技术的改造与升级,这是因为占用开发商大量经理的设计、建造、装修、物业管理、房产交易环节的商业模式是失败的,这些生产活动不仅没有提升行业ROE,反而拉低了行业的盈利能力。如果能够有新的商业模式出现,传统地产商不仅不会成为新业态的障碍,反而会成为坚定的支持者。
代理与中介,楞的怕不要命的,线上企业将通过O2O颠覆整个业态。中国地产业正在发生两个变化,一是进入白银时代,拥有蓄客能力的代理企业价值逐渐增强,利润变得丰厚。二是二手房交易占比越来越大。原本不起眼的地产中介业务逐渐变得有利可图。另外,这两个领域原本的商业模式就存在瑕疵。从代理市场看,线下代理公司的蓄客能力明显偏弱。从二手房交易来看,地产中介的铺面租赁线下拓展的模式导致成本高昂,率难以下降,以深圳平均1.5%的交易中介费看,这在互联网时代简直不可理喻。尽管也有线下企业试图从线下往线上发动进攻,抢回行业制高点。但我们认为这对传统代理、中介来讲,这很容易陷入左右手互博的窘境。除非线上企业集体犯下战略性错误,线下企业打赢的概率很低。因此,我们非常看好以房天下为代表的线上企业的转型。
装修产业,急需阿里巴巴式巨头公司:家装领域痛点之多,不亚于淘宝兴起之前的小商品批发市场。主材成品加价过高、成本不透明、无法提前预知装修效果、监工劳力费时、装修后不满意投诉无门等等。这些都需要阿里巴巴式的平台公司,发展新的商业模式,连接施工方与需求方,并消除交易过程中的种种痛点。比如土巴兔就在这方面做了很多有意义的尝试。
物业管理,迫切需要找到买单的那只狗:物业费价格受到政府管制,物业管理公司大多处于入不敷出状态,一般需要开发商接济才能够生存,但是物业管理公司拥有的小区入口和跟业主保持高强度接触方面的确存在得天独厚的优势,只不过这种优势的货币化过程较为艰难。如果物业管理公司能够找到买单的那只狗,能够实现盈利的同时不影响到开发商的品牌形象,业务很容易快速扩张。比如彩生活在这方面的积极探索我们认为互联网时代的地产业不会被颠覆,相反随着新兴商业模式的兴起,地产业很可能出现新业态与传统互联网公司共生共荣、互相促进的局面。
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